נדל"ן בארץ ובחו"ל
בשנים האחרונות חלק גדול מהאפיק השקעות אלטרנטיבי הופנה להשקעות בנדל"ן,
ברוב המקרים השקעות אלו מופנות לנדל"ן מעבר לים אך בשנים האחרונות מופנה יותר ויותר לאפיק ההשקעה של נדל"ן בישראל.
אפשרויות השקעה בקרנות נדל"ן הינם מגוונות ויוצרות גיוון בתמהיל ההשקעות הכולל של הלקוח.
בעולם היצע עצום של קרנות נדל"ן לא סחירות מסוגים שונים, הנבדלות זו מזו ב"רמת הבשלות", סוג הנכס, רמת המינוף המותרת, מנהלי הקרן ועוד.
סוגי קרנות ואפשריות השקעה:
• קרנות ריט – מאפשרות חשיפה למגוון נכסים באמצעות רכישה של מניות החברה הנסחרות בבורסה לני"ע
• קרנות נדל"ן multi family - משקיעות במתחמים הכוללים מאות יחידות דיור, המנוהלים על ידי הבעלים ומציעות דירות להשכרה וכן שירותים נוספים לדיירי המתחם
• קרנות השקעה במסחר - משקיעות במתחמים מסחריים מסוגים שונים. לקרנות אלה תהיה מומחיות בתחומי פעילותן והן רוכשות מרכזים מסחריים מתוך מחשבה על השבחת הנכס וניצול יתרונותיהן היחסיים
• קרנות חוב לנדל"ן – קרנות השקעה המעניקות הלוואות לצורך מימון, הקמה ושיפוץ נכסים קיימים
• קרנות השקעה במשרדים - פעילות ברכישה, ייזום ומימוש מתחמי ובנייני משרדים
• קרנות נדל"ן Core, Value Add - המתמחות בנכסים בשלב בשלות מסוים ומשקיעות בנכסים אופורטוניסטיים.
יתרונות השקעה דרך קרנות נדל"ן
• סביבת ריבית נמוכה
• חשיפה למגוון שווקים בינלאומיים
• חיפוש אחר תשואה עודפת ביחס למכשירי ההשקעה המוכרים
• עוגן בתיק ההשקעות
• פיזור רב של נכסים לעומת השקעה בנכס בודד
• מומחיות וניסיון רב שנים של מנהלי הקרן
• סוגיות מיסוי המאפשרות למשקיעים ליהנות ממבנה מס מותאם עבורם
האתגרים בשילוב מוצרים אלטרנטיביים:
היבט הנזילות - במרבית המקרים, השקעה במוצרים אלטרנטיביים מלווה באובדן של אלמנט הנזילות, הקיים (יותר או פחות) בשוק הסחיר.
ישנן קרנות השקעה שאותן לא ניתן לפדות במשך טווח זמן ארוך מאוד, אחרות המציעות פדיון לאחר תקופה או פדיון לשיעורין, בחלק מהמקרים הפדיון שיזם הלקוח תלוי גם במצב הספציפי של הקרן (עלולים להיות מקרים שבהם פנה הלקוח לפדות את יחידותיו, אך ייתקל בסירוב מצד הקרן בגלל מגבלת נזילות שלה, פגיעה בעמיתים אחרים ועוד).
מרבית קרנות ההשקעה (פרייבט אקוויטי - PE, קרנות תשתית, נדל"ן, חוב) מציגות תקופת קרן הנעה בין מספר שנים נמוך (3-5) ועד לתקופות ארוכות ביותר (12-15 שנים), ובמקרים רבים תקופה זו ניתנת להרחבה במספר שנים נוספות לצורך מימוש ההחזקות.
במרבית המקרים הקרנות צפויות להניב תזרים הרבה לפני תום תקופת הקרן, ובמספר רב של פעמים חלק מנכסי הקרן לא ממומשים גם לאחר ההארכה האמורה.
היבט הגמישות - היעדר הנזילות גוזר ויתור נוסף מבחינת לקוחות המוצרים האלטרנטיביים, והוא היעדר הגמישות. גמישות השקעתית היא היכולת להגיב לאירועי שוק והזדמנויות על-ידי ניוד כספים בין מוצרים פיננסיים.
כאמור, כמעט כל המוצרים האלטרנטיביים סובלים מגמישות נמוכה. גם קרנות גידור (הנחשבות נזילות יחסית) ומוצרי חוב "קצרים" (לדוגמה קרנות P2P), המאפשרים לרוב בקשה לפדיון, מאפשרים זאת רק במועדים קבועים, תוך "קריאה לכסף" מצד הלקוח של מספר חודשים.
יכולת בקרה ופיקוח - מוצרי השקעה אלטרנטיביים "סובלים" מ"נכות" קבועה בתחום זה ביחס למוצרי השקעה סחירים. יש חשיבות גבוהה למזער ככל הניתן סיכון זה, שכן מניסיון רב-שנים, חלק ניכר מהכשלים במוצרים אלטרנטיביים נבעו מהיעדר יכולת לבקרה ופיקוח.
דגשים חשובים בבחירת קרן:
• מנהלי הקרן – ביצוע בדיקה מקיפה על מנהלי הקרן.
• מומחי ההשקעות – ננסה להבין מי אילו מקבלי ההחלטות אשר יבחרו את ההשקעות.
• תשואה בעבר – ננסה ללמוד מה היה גובה התשואה על השקעות בשנים עברו.
• השוואה למתחרים – ביצוע השוואת התשואה הצפויה ביחס למתחרים.
• בחינת ביטחונות – חשיבות מכרעת בקבלת מידע על גובה וחוזק הביטחונות
גיוון התיק במוצרים אלטרנטיביים - תוך בחירה מושכלת ויצירת פיזור נאות - הוא צעד נכון לכל לקוח ולכן לפרופיל הלקוח יש חשיבות משמעותית בבניית התיק.
לקוחות נבדלים זה מזה בהעדפתם לסיכון, נזילות, מטרת ההשקעה ועוד ולכן התאמת השקעה ספציפית לכל לקוח הינה קריטית בבחירה והתאמת הקרן לסוג הלקוח.